所谓租购同权，从根本上讲，要重点落实的对象应该是“新市民”，即主要是流动人口和大学生

　　法治周末记者 肖莎

　　“租购同权是大势所趋。从这个角度看，作为一个开始，广州的示范意义可能更大。至于租购同权对广州的短期影响，不应夸大它的效应。”谈及广州市明确提出保障租购同权相关政策一事，链家研究院院长杨现领告诉法治周末记者。

　　7月17日，广州市公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其中提到赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　一石激起千层浪。在当前学区房价格居高不下的情况下，广州的这一规定似乎给了无力购买学区房的人一丝丝信心。

　　不过，杨现领提醒道，广州试点的准入门槛还是很高的，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。

　　“此外，这些政策并非新政策，只是在现有条件和现有背景下的重申或强化，因此，实质性的增量影响不大。”杨现领说。

　　学区房的问题不是问题

　　伟业(,)集团市场研究院总监也对法治周末记者表示，在中国大部分城市，按现在的规定来说，租房是可以享受优质学区教育的。

　　“为什么现实中租户享受不了优质学区教育？因为现实中入学是有顺位的，第一顺位是户房合一的，其次是有房的，第三才是租房的。由于教育资源不均衡，导致很难有剩下的优质教育资源分配给租房人群。”孔丹说。

　　中原地产首席分析师也表示，在北京市的非热点学区，外地户籍通过租房具备了五证(本人在京暂住证、在京实际住所居住证明、在京务工就业证明、户口所在地乡镇政府出具的在当地没有监护条件的证明、全家户口簿)后，是可以上学的。

　　“但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位入学，很多监护人非房主的三代都需要调剂。”张大伟说。

　　孔丹认为，实现教育领域的租购同权的前提是教育资源均衡，如果教育资源平衡，或增加教育资源的问题不解决，即使推动租购同权，租房人仍然很难享受到优质教育。

　　“所以学区房的问题核心不是房地产的问题，而是教育问题。”孔丹总结道。

　　记者看到，在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中，每一条具体条款后面都规定了负责落实的部门，在“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”这一条后，括号里的字是“市教育局牵头”。

　　也因此，杨现领表示，寄望于租购同权解决学区房房价问题不现实。学区房房价过高的问题，核心的症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。

　　落实租购同权可以更“接地气”

　　杨现领认为，所谓租购同权，从根本上讲，要重点落实的对象应该是“新市民”，即主要是流动人口和大学生，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其他城市家庭并不存在显著的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。目前看，只有新市民才是，也应该是租房政策关注的对象。

　　“所谓租购同权，对于这些人而言，它的核心要义是能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金。只有这样，他们才有可能略微体面地在城市立足，从而有所发展，最终留在城市。”杨现领说道，租购同权是正确的方向，在落实环节，还可以更“接底气”，重点考虑新市民眼下最迫切的需求。

　　孔丹在接受法治周末记者采访时也提到，发展租赁市场的前提之一是人们愿意租房，但是为什么很多人在当下不愿意租房？很大原因是租客的基本权益无法得到保障，导致租房太不稳定。

　　“目前租房市场最明显的两个问题就是租期不稳定和租金不稳定，租金涨不怕，最怕的是毫无理由、不按约定地涨价。”孔丹总结道。

　　法治周末记者随机采访了几位北京的租房者，多位受访者提到了房东乱涨价和不提前通知就要卖房并带人到室内看房的情况。

　　其中一位租房者就表示：“最困扰我的是每年都涨房租，都让我搬家，为何不能针对租户一次性签订长期合同，比如三年五年？”

　　“目前租房还是有不少好处的，比如租金相对来说不算高，可以距离工作地点近，很多人不愿意租房的原因就是很难获得稳定的长期居住条件。”孔丹说，这样也就使得租客很没有安全感。

　　需立法保障租客基本权益

　　杨现领曾经在去年年底的一次分享会上提到，租赁行为的变化有的是来自于自身消费者行为的迁移，有的是来自于政策(环境)的变化，政策(法律环境)的变化是很重要的变量。

　　杨现领当时认为，怎样保障租客最基本的权益，会成为未来政策制定者考虑的内容。

　　杨现领曾经请教专家日本人是怎么保护租客的，对方给了他这样的答案：“日本租客的相关法律法规大概是起源于战争年代，男人出去打仗，留下女人和孩子在家里，日本在这样的背景下推出了对租客的保护条例。目前日本的相关规定有几个关键点：第一，租约是两年一签；第二，租客两个月之内不交租金，房东不得强行赶租客，租客两个月之后还不交租金，双方需要谈一下条件。”

　　杨现领还提到，在、日本等国家，相关法律都有很明确的涨价规定，大概怎么涨，涨多少，这些未来我国都应有规范。

　　公开资料显示，正在征求意见阶段的《住房租赁和销售管理条例》在租客权益方面有了更为详细的规定，其中包括：住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息；出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人；住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。