一、政策篇

上半年定力稳刺激弱，下半年加力预期渐强

2023年上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰。地方117省市188次放松政策，二季度以来政策力度、频次双减，杭宁等实行一区一策，多次调整限制政策实施范围。二手房“带押过户”全面推进，但基于五方面共性原因，落地执行效果不及预期。

展望下半年，预计接下来稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕，财政支持也将协同发力。而房地产政策方面，我们认为中央层面仍将保持一定战略定力，类似“930”、“330”那样全国统一的重磅刺激或许不会重现，以防市场出现“大起大落”。地方政策持续放松，考虑到核心城市政策工具更充足、松绑的余量更足，且复苏动能也在转弱、内部存在分化行情，地方松绑主力军或由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。

总结

01

中央定调“防风险、促需求”，保持稳定且限于“托而不举”

（本节有删减）

除了积极表态外，上半年中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。

1月5日，央行、银保监发布房房贷利率动态调节机制。赋予房价连续3个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权，在去年9月的房贷政策的基础上，实行入围城市季度性动态调整，并设置了房价三连涨的退出机制，意味着更多城市能从中受益，且政策“既管冷又管热”。

2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策。调整的重点在于取消全年供地次数的限制，以适应当前楼地市环境嘉善限购政策2023，地方供地可以通过优化供地节奏、强化公开信息披露积极引导市场预期，企业资金压力也将有所缓解。

5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务。包括合理确定经纪服务收费，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。新规有助于降低二手房购置成本，提升二手置业积极性。

02

落地降准降息稳地产同步受益，但居民信贷及房企融资效果不彰

（本节有删减）

上半年，金融对房地产支持主要体现在几方面：第一，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行。一方面，房贷利率下限动态调节，超百城下调或取消房贷利率下限。另一方面，6月20日，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%，这是既去年8月以来LPR首次调整。

第二，下调商贷最低首付比例，多数城市已放宽至底线。上半年共有17个省市调整首付比例，多数不限购城市和部分限购城市的非限购区域最低首付比已降至首套房20%、二套30%的底线。

第三，全面降准，央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元，降准有助于缓解银行资金成本压力，房地产供需两端也将从中受益。

第四，融资等方面政策支持，1月，央行、银保监会强调综合施策改善优质房企现金流，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2月，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。3月，公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产。4月，发改委发文，消费基础设施纳入公募REITS嘉善限购政策2023，支持民间投资项目发行。5月，国资委发布通知，央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩。

但居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观。1-5月各月住户中长期贷款占新增境内人民币贷款的比重始终处在20%以下低位。前5月80家典型房企的累计融资总量为2623.7亿元，同比减少27.3%，5月，典型房企融资规模环比减少56.4%，同比减少60.4%，并创下了2020年以来单月新低。

03

地方117省市188次放松政策，二季度政策频次、力度双减

（本节有删减）

2023年上半年，117个省市188次松绑房地产政策。从时间维度看，一季度政策持续放松，而二季度以来地方政策频次、力度双减，频次上，环比下降15%，相比去年同期下降约6成；力度上，以公积金等弱刺激政策为主，四限松绑仅16次，环比近乎腰斩。分城市来看，15个城市“救市”更为积极，上半年出台过3次以上宽松性政策。

从政策内容来看，需求端主要包括六方面：第一，广州、长沙等14城放松限购，例如广州南沙区非户籍购房社保要求由满5年改为满3年。第二，青岛、合肥等18省市放松限贷，青庐均调整非限购区域首付比例，首套最低20%、二套最低30%。第三，深圳、贵阳等7城放松限价，比如深圳二手房指导价仅作为参考，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。第四，郑州、厦门等8城放松限售，郑州主城四区限售期限由取得产证满1年改为网签、契税缴纳、不动产登记任一满1年，常州等更是取消限售。第五，上海、广州等101省市放松公积金贷款，提高贷款额度定向支持多孩家庭购房、允许“既提又贷”支付首付是近期公积金政策的主要发力点。第六，北京、南京等37省市财税托市，例如南京六合区向购买新房的人才提供300元/平方米购房补贴。

04

二手房“带押过户”全面推广，但执行效果不及预期

……略……

展望05

“房住不炒”不以地产稳增长，加力支持刚需改善居住消费需求

6月7日，央行行长易纲表示，要加强逆周期调节，全力支持实体经济，16日，国常会强调必须采取更加有力措施，增强发展动能。预计接下来稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕，财政支持也将协同发力。

房地产层面，尽管稳增长政策预期提升，近期关于重磅地产政策即将发布、非大力不能救市的声音不绝于耳，市场对此颇有期待，但联系到此前总书记“要研究中长期治本之策”、住建部部长“企稳回升要防大起大落”等表态，加上官媒“企稳还需多一些耐心”等表述，以及居民加杠杆空间已然逼仄等现实背景，我们相信，中央层面仍将保持战略定力，类似“930”、“330”那样全国统一的重磅刺激或许不会重现，因城施策、精准施治还是地产调控主基调。退一步说，即便有政策出台，也将配套相应的监测、预警、退出机制，类似房贷利率动态调整制度，一旦市场恢复元气甚至回归过热，政策将及时调整或退出。当然，最终中央政策如何演变，还需要进一步观察6.30以及7月末政治局会议这两个重要的窗口期。

企业端需积极推进各项金融支持政策落地，尤其是给予民企更多的资金支持，构筑企业拿地和推盘信心。首先，金融机构对于企业融资资格审批方面应适当降低门槛，支持合理融资需求，降低企业短期资金压力。其次，对于那些短期偿债压力较大的企业，鼓励金融机构予以展期或低息续贷，保持企业现金流能正常流转。

06

核心一二线精细化调整四限，以稳经济促三四线市场预期回归

地方政策持续放松，松绑主力军或由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。依据在于一方面，相比调控基本“应放尽放”的三四线城市，核心城市政策工具更充足，松绑的余量更足，另一方面，核心一二线城市市场复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要。

一线城市以及杭州、成都等强二线城市有望进一步解绑交易限制，以支持刚性和改善性购房需求。限购方面，放宽非核心区域的非户籍购房要求、户籍购房套数限制，调降落户门槛，允许多孩、扶老家庭多买一套，均是可选项。限贷方面，下调二套房首付比例，下调房贷尤其是二套房利率加点。限价方面，适当放宽新房限价，弥合一二手房倒挂价差的同时，也鼓励加大高品质住宅供给，适应新时期居民“住好房”需要。交易税费方面，适当上调普通住宅认定标准，适度减免置换交易税费，以激活二手房市场，促进一二手市场良性循环。

三四线城市全面放开购房行政限制，加码房票、购房补贴、契税减免等财税刺激。除个别强三线外，其余城市可以考虑全面放开限购，限贷等政策也应放宽至国家规定的底线，加大财税激励力度和精准度。

本文为《2023上半年度全国房地产总结与展望》删减版

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