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烧脑,速看!北京房价下半年会跌吗?

2019-08-31T17:06:06  来源:嘉善房产信息网在线   浏览次数:2

  下半年北京楼市走向会怎样?一言以蔽之:就看货币政策的走向。

  前不久,央行通过连续货币投放手段,对市场释放了流动性,开始市场一片惊呼之声:货币政策下半年要放松了?很快,官方媒体解读是,央行货币政策先收后放,但是下半年货币政策难言放松,预计是不紧不松。

  由于上半年对流动性的收缩操作,年中的时候,央行缓缓劲是正常的,此时,CPI和PPI指标显示央行还有腾挪的空间,通胀的压力不大。但是,三季度末的数据将影响四季度的货币政策走势。

  正如上半年的政策看二季度一样,下半年的政策走势往往就是看四季度:一是四季度政策是对全年政策的一个修正,二是四季度货币政策会影响第二年,也就是2018年上半年的货币政策走向。

  如今看来,央行的货币政策只是年中喘口气,但是也不再似上半年那样凶神恶煞了。于是,6月份一线城市的二手房交易量纷纷回升,北京和上海尤其明显,但是交易价格却是明显下降。以北京为例,二手房成交价格5-6月份分别环比上月跌幅超过3%。

  这也是3月底的重磅政策效果显现的结果,而成交量的回升则意味着第一波抄底政策底的购房者已经出手,这些刚需购房者以后会做梦都会笑醒。

  俗话说,楼市晴雨表就看货币政策的脸色,这么看来,下半年货币政策难言放松,尤其是开发贷款和按揭贷款已经处于不给贷和无钱可贷的状态,下半年买房的多数得指望2018年上半年的信贷额度了。

  在央行近期公布的货币政策解读当中,有一条始终强调,那就是其他行业货币政策可以适当松动,唯独对不行,无论是开发贷款还是按揭贷款,一律是从严从紧,而且严防银行贷款通过其他途径流入房地产领域。

  正如你看到,融创600多亿元收购万达资产包,信誓旦旦说融创账户上有900亿元资金,收购资金来自自有资金一样。

  虽然下半年楼市冷暖全看信贷的脸色,但是在信贷政策维持当下尺度的状态下,仍有几条矛盾,决定下半年北京房地产市场的走势。

  第一,充足的购买需求与没钱之间的矛盾。这里说的没钱,并不是穷人的意思,而是手上有房子,卖不掉,置换不了新房。

  正如很多新楼盘每天都有很多到访者一样,但是一到验资格和验资的阶段上,十个里面只有二三个具备条件的。

  虽然很多看房者都知道新格性价比高,买到就是赚到,但是无奈二手房难以理想价格脱手,一直处于矛盾和纠结当中,这是矛盾,也是变化的。

  这种变化就体现在,不断有人低价将手中二手房脱手而加入新房的购买队伍当中去,这些人是真正具备改善购房需求,当然也有手上有相当现金,但是没有购房资格,于是离婚买房,为了捡到新房便宜,以便实现自住两相宜状况的。

  第二,价格合适与供应偏低的矛盾。政府在行政手段控制新房价格的同时,开发商也不愿意供应新房,正如北京市住建委公布200多个新房项目,督促其入市一样。

  开发商面对8万元的限价令,始终不愿意拿证。于是,即便在如此高压的楼市控制政策之下,新房价格难以落下,市场上在售的新房项目很少,绝对供应量少,虽然销售速度很慢,但是购房者可选择很少。

  一方面开发商彼此相对,打死不降价,另一方面有需求的购房者贷不到款,凑不齐首付,想买又买不了。

  这个矛盾将随着货币政策松动而改变,另一方面有些开发商已经开始拉长付款期限的办法,给购房者更长时间凑钱和凑资格。

  第三,房价定价上限不断被突破与卖不出去的矛盾。当下开发商最纠结的其实不是价格,而是市场上高端购房需求的萎缩,目前市场上新房项目大多数是高端改善项目,购买者多是卖房改善买房的。

  由于二手房卖不出去及按揭贷款申请不下来的原因,在没有杠杆的情况下,高端购房需求很有限。

  另一方面,不断有开发商通过精装分拆等手段,取得销售证开盘销售,但是开盘后发现却卖不出去,只有那些卖毛坯,肯降价的新房才可以取得不错的销售业绩。

  这也就给开发商出了道难题:如果当下市场着急卖房取得业绩,那么肯定是要牺牲利润的;反之,如果不缺钱,则可以捂着再等一等。

  第四购房需求释放与刚需房屋供应减少的矛盾。对于二手房市场来说,当下最大的矛盾还是具备购房资格和贷款资格的购房者往往是购买力最弱的群体,很多购房家庭最多凑1-200万元的首付,而市场上刚需性房屋一套两居室总价动辄5-600万元。

  即便是首套首贷的购房者,其按揭贷款申请条件又被银行严卡,以前只提供收入证明,如今连消费流水都要提供,银行往往会对购房者申请的贷款金额横砍一刀,给不到理想贷款额度,那么差额又成了刚需购房者的难题。

  同时,握有刚需类房屋的家庭大部分因为贷款原因放弃了改善卖房计划,将房子由售转租,导致市场上刚需类房屋的供应很少。

  换而言之,二手房市场上那些300万元以下的刚需类房屋很少,而那些动辄总价1000万元以上的大户型价格却一降再降,也没有买家。

  此类大户型房屋的买家都是改善居住类家庭,但是这些家庭却因为卖不掉或者不想在当下这个价格情况下卖掉自己刚需类房屋,而放弃了改善计划。

  当然,最重要的是这些家庭贷款算二套,首付80%的情况下,买不起这些高总价的房屋。