提问：方小姐，您好！ 新人第一个问题，我去年底在阳逻开发区香榭花都草坪买了一套131平的房子。 首付加中介费加税16万，贷款84万，月供5000。 现在已经支付了6个月。 我没有存款，月收入3万左右，还没有结婚。 每个月的车贷、房租、房贷、生活费合计2万多元。 这六个月想借钱，然后在主城区买二手房自住。 阳逻的房子本来是去年打算装修然后结婚住的，现在确定不会在阳逻住，不过买下来也才不到两年，估计卖不出去平价。 至少他会损失数万。 肯定会被主城找二手房的压力压得喘不过气来。 我该如何选择？

答：您好，建议尽快出售。 阳逻没有投资价值。 很多人一直不明白，为什么阳逻要规划万达新城，但还是不推荐？

武汉阳逻开发区刚刚建成的地铁，距离武汉主城30多公里，与主城相隔。 阳逻的逻辑其实就是大城市远郊的逻辑。 由于许多大城市的扩张，一些远郊的周边地区已被并入城市的行政区。 但在大城市的人眼里，这些区域并不属于当地。 比如北京不承认平谷，忻州阳逻不属于武汉，当地人不觉得自己属于这座城市。 平谷市民到国贸，就像一个人进了城。 过程。

大量的基建扩建，尤其是地铁的建设，采埃孚炒作新区，这些远郊也可能与地铁相连。 有了开发概念，就会出现一波房价上涨的浪潮。 但当利好用尽，没有大量人口可补，后续很可能是长期横盘行情，二手市场更冷。 杨洛就属于这一类。

及时止损，用科技树卖房子。 早点到主城区，建议在盘子里买笋，然后上车。

提问：新人先问，漂亮的房姐，你觉得海南怎么样？ 海口琼山的房子有升值空间吗？

答：您好，海南是一个神奇的岛屿。 zy关注度高，定位摇摆不定。 18年来，海口到处都是烂尾楼。 赶上2015-17年的大势，很多年头项目迅速售罄，市场存量过大。 而且，在海南一共有一家半的公司，其中一家海航折断了翅膀。 海口无新增就业岗位和新增高端人才。 如果政策继续打压海南楼市，则不容乐观。

海南现在要建自贸区，确实会提振经济。 所以如果价格不贵，有合适的标的可以进入，可以考虑。

不过，top10强一二线城市的涨幅较为确定。

提问：方老师您好！从您那里学到了很多人生道理，非常感谢

我在上海做生意，以后也会在长三角落户。 我名下在老家有房子，婚前买的贷款已经还清了。 打算过两年卖掉~ 去年在太仓买了一套142平米的房子，在我哥名下，自住。 目前手上有25个左右，想再投资一套。 无锡、苏州没有交社保，请指教！ 投资长三角地区（嘉善、湖州、南通）好还是沉阳好？ 期待亲爱的房姐指教！

答：您好，买房要避开“冉X”项目，不管是北京、上海还是深圳，除了极少数特殊情况，都应该避开。 “Ring x”是一个营销包。

所谓北京圈，本质上就是河北一个县，一个四五线城市；

环湖即昆山花桥太仓；

购买这些项目的结果首先是收益的不确定性，更大的概率是亏损。

首先，绝大多数在“X环”买房的购房者首付资金有限，认为不够在一线城市买车，所以看中了中介的推介和城里买的。 买了之后发现当地没有二手房市场，导致房子的流动性急剧下降，让小额首付的赌注变得堪忧，个人发展的重中之重都被糟糕的投资分散了注意力。

即便有少数特例可以买到，比如燕郊，也受到时间、价格、政策的限制。 比如燕郊，只有在没有限购、贷款、价格足够低的情况下才能买到。 大多数时候还是不推荐购买。

买房时，避开“环x”项目。 对于这些城市，沉阳是重中之重。

问：方老师您好！ 我的坐标是东莞。 夫妻二人共同拥有东莞塘厦银河时代一处房产。 月供1万左右，手头子弹70，年收入40，想再投资房产。 目前整个东莞都涨了一波，而南城和松山湖虽然还有上升空间，但手上的子弹不够两套，就连塘厦二手房都没有足够付首付了。 我们有重庆的房票，武汉没有。 我的问题是，就两三年后的升值空间而言，以目前的情况来看，是不是还要继续在东莞松山湖泛滥的周边寻找新品？ 还是继续为塘下二集凑钱？ 还是转移到重庆或武汉投资？ 投资重庆，买新房好还是买新房好？ 您推荐哪个地区或特定房产？

答：您好，松山湖是东莞最值得投资的区域，没有之一。 除了华为的支持和环境优势外，更重要的原因是东莞是乡镇经济，房价严重扁平化，缺乏高房价。 经济实力强劲的东莞迟早会像深圳一样，走上差异化之路。 东莞房价高的一定是松山湖。

对于东莞，我肯定长期看好，现在入手会有一些收获，但以东莞一贯的表现，这一波过后肯定会横盘整理。 建议搬到武汉。 相比其他二线城市，现在是入手武汉的最佳时机。

问：方小姐您好，我已经签了代理人协议，请问哪里可以办理公证呢？ 刚问了下，深圳公证处办不了。这个比较急，不然别着急，睡不踏实，多谢指导

答：您好，感谢您的大额付款！

做公证用处不大，请被提名人签一张欠条作为抵押证明比较有用。

代理人协议必须由 5 名自然人见证，其中包括一名律师。

提问：楼主你好，新人想咨询一下。 这两年在沉阳投资房产还有必要吗？ 根据沉阳的经济情况，人均工资3000+）官方数据为6324元。 地方政府高价卖地给开发商，同时要求向政府免费开放住房，为人才盖房。 但所有购房者都会站在高位站岗。 沉阳浑南如何看待沉阳房价走势标底。 目前持有200+出清三套楼盘，如何看楼盘，哪些二线城市适合投资居住。 概率学区。

答：您好，沉阳基本面没有太大问题。 如果过去增速缓慢，说明估值合理。 在接下来的十年里，它更有可能变得更快，而不是仍然很慢。 当然，这并不意味着它可以比其他大城市更快，而且城市本身的能量等级也不占优势，所以不再是低成本地区的首选。 当初推荐它的时候，我总是说得很清楚，它被低估了，太便宜了。

现在估值恢复了，还有一些板块一直低迷，普遍会上涨。 不过浑南等板块价格虚高，而且大部分确实是高端护卫，属于攻击性产品。 我们一般不去碰它。

子弹200+，一线城市优先。 此外，武汉、杭州、成都、重庆也是比沉阳更好的选择。 买完这些城市，再考虑沉阳。

问：新人第一个问题，楼主你好，我今年29岁，在新疆某国企工作，年薪40+。 目前，我在乌鲁木齐有两套自用，都是借来的。 中山套投（全款），30发在手，最近特别想在沉阳买（老家是辽宁的一个县城，离沉阳高铁30分钟），没打算回去，纯投资。 我想买一个地铁站，很容易租出去。 目前有两种模式：一是以妈妈的名义二手房（无沉阳户籍和社保），需要商业贷款。 第二，和弟弟一起在沈阳投资买新房，以他的名义。 （他有沉阳社保），他的目的是投资，我和他都在新疆工作。 想请房姐帮我看看，也请房姐帮忙推荐沉阳值得投资的区域和楼盘。 市中心的旧地铁口和新区纠缠在一起。

答：您好，选择方案A，先买自己的房子票，再考虑老人票，最后代业主和合伙人买房。

合伙买房是一种看似简单的投资方式，实则考验参与者的操作技巧和心态。 如果经营不好，不仅会影响房产投资的回报率，还会影响与朋友的关系。 合伙买房主要有两个关键点，一是利润的分配，二是售价的确定。 首先，在利润分配上。 房地产投资是各种要素的集合，主要包括：房源、房票、努力。

比如，你现在用你朋友的名义抵押贷款，但他后来买房时，因为有抵押贷款记录，首付比例增加； 再比如，买卖房子需要名义上的产权人走流程，而这个流程也不是想象中的那么简单。 二是售价。 合伙买房的另一个难点是售价的确定。 是120万、125万还是130万？ 不同的人对房子的评价不同，很难达成共识。

虽然我经历过的所有联购购房项目都顺利清算，但我发现还有很多值得思考和优化的问题。 这可不是新手能hold住的。 从你的描述可以判断你是房地产投资的新手，所以建议先用老年票购买。

沉阳投资回报率最高的楼盘，见知识星球内部分享。

问：方老师您好！ 感谢多次指点，还有滨江地块，汉口买不起。 朋友在汉阳买了“滨江金茂大厦”，强烈推荐。 看了楼盘和周边规划，单价和物业费都比较高，装修也不高档。 如果抱着持有10年的心态买入，从多方面看是否合适？ 增值空间？ 另外，爱家国际华城24楼还有一套面积97平米的大2房空置，不想出租。 我应该继续持有吗？ 请赐教！ 谢谢你！

答：我在国内大大小小的城市都看过江景房，今天就来说说什么是好的江景房。 江景房有哪些稀缺资源？ 答案是：一个可以看到城市天际线的地方。 这就是这座城市的全貌。 整个城市只能在适度的距离和没有遮挡的情况下看到。 如果距离太远，城市的高楼大厦就会显得太小。 如果距离太近，整个城市都看不清楚。

河流只是提供了视野开阔的条件，水面是最平坦的陪衬，更重要的是对岸高楼林立的城市景观。 而这景色，只有天时、地利、人和的巧合，才能出现。 以河流的宽度来说，江景的条件非常苛刻。 如果宽度太窄，建筑物会挡住你的视线，你无法看到整个城市。

天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的甬江、福州的岷江，都太窄了，不到300米宽。 这直接导致江边的视野有限，景色不尽如人意。 长沙的湘江颇为倒霉，因为在江心有一座小岛：橘子洲，将两岸的景色隔断了。

而武汉地处长江及其最大支流汉江的交汇处。 那么武汉江景的潜力是无限的吗？

不是！ 长江在武汉宽1公里多，汉江在武汉不到200米宽。 长江太宽，建筑太小，汉江太窄，视野不开阔。 武汉的江景天际线必须借助绿地606等大型建筑才能起死回生。 500-1000米的河面宽度是江景的福地，不远不近，普通建筑也不小，摩天大楼刚好能一览全貌。 上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江，广州的珠江，都是天然的江景房。

相比武汉的江景，我个人更喜欢湖景。 武汉人喜欢就买。 滨江金茂大厦现在开的几栋楼，都没有一线江景。 同等价位，锦绣长江一线江景更胜一筹。 爱家可以继续持有，做截断抵押融资，开始低价潜力投资。

提问：方老师，文章精华里面关于你圈子流派的文章我都看了，对其中一个老流派和小流派特别感兴趣，因为我是学艺术的，特别感兴趣在装修中。 老少皆宜，既能挣钱又能有精神成就感，真是太刺激了！ 希望房姐能给我指点一下，谢谢！ 另外，关山大道上还有一块地盘叫光谷创业街，2002年竣工，这块地盘的价格比周边新房低1万，甚至1.1万。 请问方小姐，这种房子叫笋房吗？ ？ 这个盘值得改造吗？

答：1、破旧流派适合北上神。 核心点是这些城市新项目少，价格高，买车门槛太高。

如果你在北京，你应该先四处看看北京的老人和年轻人。

又老又小：租销比非常高的小房子。 一般来说，房子越小，租售比越高。 如果能遇到租金收入在5%以上的老旧小房子，那就闭着眼睛买吧。 老破晓适合新手，因为老破晓需要的启动资金很少。 在北京，小的几十万就可以进去玩，用小的发大财。

选择老小的核心优势：租金。 小房子最核心的优势就是租金嘉善未来5年年房价暴涨，因为租金是有下限的！ 在租房市场上，同一地段的一室一厅，无论大小，价格相差不大。

选老选小的标准：同等租金下，面积越小越好。 在北京，一居室是最基本的刚性需求。 只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那这个需求值这么多刚需的钱。 北京潘家园61平米的新房5000/月就可以租到，跟30​​多平米的老旧小房子差不多。

老小优势：投资少，租金回报高，无价格波动之忧，易卖。 老房和小房的劣势：面积小，房价回报率低，虽然好卖，但因为总价低，交易税费显得偏高，也会拉低部分房价回报。

2、为什么武汉的老破市场太小了？ 因为流动性还是不够+增速还不如下一个。 另外，贷款账单真的是后面的瓶颈，精神上的瓶颈也是瓶颈。

问：姐，求个翻牌。 我先介绍一下情况： 1、我手里有两套房子，武汉汉阳仁心会四期一套116平的房子（29年还剩80万贷款），还有一套自住的房子； 2、我想给孩子准备一套房子供孩子读书（汉口武昌核心区，6年后使用）； 3、个人判断汉口武昌核心区升值空间不大，所以想在光谷投资1-2套房（老人四张票），然后更换主力盈利后市区学区房。 4.新会200+人的套间子弹： 1.我的思路对吗？ 2、仁心会什么时候卖？ 3.推荐最合适的投资板块和户型 谢谢

答：现阶段买城乡结合部和工业新区是正确的选择。 像武汉这样的二线省会城市，城市化进程还在继续，人口还在不断涌入，有的是省内的，有的是一线城市的回流。

武汉仍处于建设新区、抓紧落实规划、形成地铁网络、拓展城市格局的关键时期。 远看，只要有产业和配套预期，房价就不会便宜。

子弹200，武汉投资回报率最高的资产配置，详见知识星球内部分享。

人信汇继续持有，等待下一波涨势再卖出。

提问：环球姐你好，我目前有100颗子弹，坐标在厦门。 目前有一套月供。 厦门房价不容乐观。 福建宁德有投资价值吗？ 如果有，有推荐的楼盘和面积吗？谢谢

答：厦门作为经济特区，人口不多，但一直是炒房者的重要聚集地。 厦门作为二线房价的龙头，这段时间用房价来支撑自己的发展，但从长远来看这未必是好事。

占据省会优势的福州，GDP和财政收入增速在泉州、福州、厦门三地中名列前茅。 利用好省会优势，做好国企、金融、地产三个方向，是现阶段福州成功的秘诀。

在其他六个城市中，漳州和宁德是增长最快的地方。 漳州GDP增速居全省首位，宁德市财政总收入增速居全省第二位，资本存量增速居全省首位。 宁德时代等明星企业的发展带动了整个地区经济的快速增长。

依托宁德时代等企业的引领，宁德抓住科技创新红利，经济发展加快，金融和资本增长位居全省前列。

省会福州在这一轮发展中受益匪浅。 其经济、金融、人口等多项指标均名列前茅。 好处; 该省在基础设施建设和房地产方面具有优势。

宁德短期有一定价值，但长期来看，福州作为省会城市更安全。

问：您好，方老师。 如果您对投资房地产还有一些疑惑，请帮忙。 我在河北工作生活。 衡水三套房一店。 由于长期升值空间不大，我打算只保留两套，在市场上寻找机会套现。 家庭月收入20000+（因为收入不稳定，所以不想月供太高），子弹190，想在南方投资买房。 感觉在一线城市买车不容易。 限购高而严，所以我倾向于关注武汉、重庆、天津、武汉白沙洲光谷东、重庆两江新区万科金凯悦大厦82小三、天津滨海新区新区和津南大学城。 我不知道哪个城市有未来发展的潜力。 更妙的是，从中长期来看，这些城区的楼盘保值增值情况如何？ 有什么城市或地区可以推荐楼盘？谢谢

答：您好，思路是对的。 房地产投资的第一步是判断大势。 继续持有四五线城市的房产意义不大。

武汉和重庆都不错，房价不高，限购不严。 不过，两地目前正处于横盘期，需要寻找笋子。 我可能会优先考虑武汉。 房票用完就买重庆。

武汉投资回报率最高的新楼盘，可参考知识星球内部分享。

重庆万科金凯悦公馆价格不贵，但还是有时间货比三家。 如果你真的喜欢它，你可以买它。 也许5号北延线对这个市场有好处。

万物皆有层次，房屋也不例外。

以重庆为例，主城的房地产肯定比区县好。 放眼主城九区内部，江鱼北绝对比巴南大渡口好。 仅仅因为其他人在一年内翻倍并不意味着您也可以在一年内翻倍。 可以应用逻辑，但不能复制增加。 还是以重庆主城为例，偏远地区的卖房逻辑是：单价低。

售货员一般喜欢拿高价的做对比，来体现自己的价格有多划算。 价格低是优势，但不是绝对优势。 资源的集中度就是核心竞争力（俗称区位）。 为什么江北渝北房价最高？ 因为它可以吸引重庆各地的人来购买。

南北滨路核心地段房价为何如此之高？ 因为它可以吸引全中国的人来购买。 偏远郊区的低价能吸引谁？ 你比我更清楚答案。 未来重庆的房价会更上一层楼，以你现在觉得贵的区域为首。

重庆投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

天津滨海新区新区=一个没有人口的现代河北县，既不能吸收货币，也不能继续上涨。 完全不值钱，像ofo资本成熟，没有自己的造血能力，投资回避。 津南大学城是天津市的推荐板块。 代价不高，高考移民可以带来持续稳定的接班人。

问：新人先问。 你好，聪明的房姐。 我是大连人，想在深圳买房。 住房总预算不得超过1200万元。 纯投资。 不用考虑学区（不排除学区），不用考虑自住，只考虑投资。 只是希望它能得到更多的赞赏。 个人情况：子弹400，月供能力比较好，5万没问题。 两个问题：

1.希望房姐能推荐一些具体的区域和具体的楼盘楼盘供参考。 个人比较喜欢南山区的蛇口。

2、未来要卖的房子总价是多少？ 是五八百万吗？ 还是8-12百万？ 两个房间？ 三个房间？ 只要我的投资不超过1200万就行。 希望好卖，投资效率高，但并不一定代表房价总价就贵。 因为是纯投资，不考虑自住和学区。 可用的弹药很多，希望房姐多多指教，指点指点，让自己的投资回报最大化。

答：您好，深投实务逻辑：

1、坚定看好碧海-宝中-前海-蛇口-深圳湾-深圳湾超级总部基地海岸线；

2、一路向西，大方向、大趋势不变；

3、1000+产品，只考虑南山；

4、坚决看好大户型（面积89-180平方米的次新品）；

五、不仅要多看，还要多做；

6.楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须是4-5。

选板顺序：

第一类学位房：我们比较看好今年涨幅不大的二级学位房。

第二类是尚未上涨的楼盘。

第三类是热点区域上升后购买力被挤压的副城中心区。

2个选项：

1.获得2套低价潜能盘。

2、入手一个新改造的标的，刚需和豪宅是2套增长逻辑。

根据房价选择，自住讲究“质”，投资讲究“量”。

深圳回报率最高的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：导师方老师您好，我觉得您对社会的了解足够多，可以当很多像我这样的人的导师。 看了你的一个答案，看书建立起来的知识体系没用，只有家学才有用。 但是这个社会有家庭背景的人并不多。 像我这样的普通人想要完成逆袭。 怎样才能学到真正有用的知识？ 希望您能解答，希望向您学习。

答：您好，什么是家庭教育？

所谓家学，就是有人告诉你一些和教科书上不一样的东西，也就是真正的游戏规则。 同时，家里环境的人文素养让你从小就为之着迷，最好能给你提供一个实习环境。 别人25岁交巨额学费可能学不到的东西，从小就融进了你的血本能。 年轻时坐在家族企业的董事会上，总比博士毕业好。 30岁从事企业管理。金钱买不来一个道理。 这就需要家族历史上出现过明事理的人。 这其实就是“一人得道嘉善未来5年年房价暴涨，鸡狗升天”的意思。

而有理智的人，过去一般都过得比较好，比如考了举人，做了二品官，或者经商开厂发家致富，或者开了天眼的高僧，还有机会很好。 高开宗宗门的高手，也就是他的逻辑，在这片特殊的土地上得到了实践的验证。

因为实际上，除了数学、物理等自然科学在世界上普遍存在的无误之外，所有与社会、文化、传统、礼仪、程序、历史、政治、人心、人性、官场、购物有关的事物商场、接人接物、修身养性更具体。 , there is no world , . For , has . What us most in the class was our heads and the of the . Which year did the occur? Isn't this ?

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