从去年开始我就在讲这一轮房地产调整跟以往不一样，未来开始分化，不是所有房子都有价值。
嘉善入坑
买房一定要关注流通性，关注存量房市场二手房价格。如果说2021年之前买房亏，有大环境因素，因为全国都在跌，哪怕是上海深圳也不可避免，尤其是热门的成都很多板块房价跌幅比嘉善还大。但是今天买房，一定要擦亮眼睛，思考好逻辑。
不能流通的房产就是坏资产，有价无市的房子不叫资产，价格远远高于周围存量房同类住宅成交价格就是虚高。

市场调整不可怕，怕的是跌价后还有价无市，没有一个真正能卖出去的价格作为指标参考。
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老粉丝都知道我无数次提到过嘉善天凝镇那一块不要碰，近期有位新粉入手了天凝镇，因为低首付吸引了她，这也是今年遇到第三位首付只有5万左右考虑买房投资的，前两位都成功劝说让当下不要买房了。
天凝镇某楼盘当下营销策略是房子备案价打95折，然后返客户12万现金，这样综合下来按照小户型计算首付只要几万块就可以搞定。
但是这种楼盘很容易亏，因为吸引客户的不是价值，不是首付低，购买门槛低，让很多没有房又想买房的人蠢蠢欲动，从而没有充分考虑价值因素。
对于难去化的楼盘，开发商可以给中介高额的佣金，然后调整营销策略把购买门槛降低，最终吸引了很多人购买，而二手房市场中又应该怎么卖出去？
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同样的套路之前碧桂园天凝源著也操作过，但是当下天凝源著二手房能够卖掉的价格也就八千左右，小区挂牌一百多套房子虽然单价挂的高，但有价无市。
天凝镇贝壳找房挂牌114套房子，挂牌单价虽然大部分都在1万以上，但是卖不出去，这种投资性楼盘至少还有几百套想挂牌卖而知道卖不出去所以就没有挂牌。
而成交记录中，基本上都是八九千左右，且成交不多，越往后随着挂牌量越多，周围在售的新房也会交房入市，在当下这个价格基础上还有下跌的风险。
一套两居室好楼层挂牌60.8万，单价只有8400元/㎡，半年过去了无人问津。
就算是断供了，不还贷款了，银行以8000元/㎡拍卖都没人竞拍这一类房产，也就意味着不仅首付亏没了，还付了几万利息，最终银行房子拍卖了依然还不清，银行还要追着自己要账。
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买错一套房，哪怕就是一套小户型影响的就是一辈子。可以断言，从资产价值投资考虑，天凝镇当下在售某楼盘是没有性价比的，如果为了低首付购买，那么接下来不仅首付亏没了，同时每年还要付4万左右的利息，然后最终就算是房子卖掉后依然还不清剩余房贷，并且还要交税，最后房子还租不出去。
当然，不在乎价值因素，单纯就是为了自己住，预算价格又不高，想在这里安个家，然后附近找个工作，不想压力太大，这一类客户也可视情况考虑。
买房一定要注意的风险事情，不单单是嘉善哦。
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第一：关注周围二手房价格，二手房有没有成交，且成交价格在多少。
第二：一定要选择主城区，地段很重要，主城区会越来越好，人口集中。
第三：选择高品质，改善型户型，不要去买小户型投资客扎堆的。
嘉善卖的最好的楼盘华润时代大观，总价小户型250-300万左右，大面积500-600万之间，尤其是大面积卖的特别快，大面积单价还比小面积贵。主要原因还是地段为王，然后是高品质，改善型楼盘，这些楼盘才是真正有价值的，而并不是当下首付低，单价低的楼盘。
然后还有铂樾怡庭，相比其他楼盘佣金给的不高，所以外地中介推的不多，最小面积96㎡起门槛略高，但每个月销量依然占据前三。主要原因是小区更适合自住，本地人改善的置业群体多，同时配套浙师大和上理工学区房，单价和周围二手房实际成交相比低10%左右，且周围二手房成交活跃。
要说投资盘，预算又比较低，那么相对就是金悦学府，虽然这个楼盘有一半客户来自投资客户，但由于地段占据的好，处于主城区重要发展板块，同时在建地铁可直达上海，又有学校配套，当下1.2-1.5万的单价是值得考虑的。
其次还有鑫樾府，叠加别墅单价2.5万左右；金茂时光里，品质高端，临近上海，可以满足一些真正想改善预算又不高的客户群体。除此之外嘉善在售的剩余楼盘单从价值来看性价比都一般。
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最后，嘉善在售楼盘有10来个，但很多楼盘都是靠吸引外地人投资才能消化，要谨慎这一类，尤其是网上看到关于嘉善某楼盘广告的基本上都是开发商给高佣金吸引中介来卖。
好的楼盘不是看首付有多低，也不是总价的高低、面积的大小。
未来楼市一定是分化的，有的楼盘会稳中有涨，有的楼盘会稳中有跌。无论是刚需，还是投资，还是康养置业都会考虑价值因素，环沪置业咨询可以扫下面二维码加我微信，诚恳推荐，不欺骗，不套路，豪车免费接送看房。