我们前期经常跟大家讨论城市房价会在板块之间轮动，但可能大家没有意识到，其实楼市的情绪，也会在城市之间来回波动。

现在上海楼市的情绪是非常强烈的，大家如果身处这样的市场，应该也能感受到上海楼市中所蔓延的业主的高傲与强势，买房人的弱小与无奈。

而这样的情绪正在不断的蔓延至环沪楼市。

嗯，对，环沪的一些先知先觉的城市，楼市正在开始热起来，甚至房东也开始惜售。

其中，受影响波动最明显的，就是环沪之王，昆山。

不出意外的是，2020年的昆山GDP，估计又得继续蝉联百强县老大哥的地位了。

根据预测，昆山2020年的GDP大概是在4250亿元，环比增幅是5%，在全苏州所有的区县中排名第一。

比排名第二的苏州工业园区高了1350亿元，比排名第三的张家港多了1580亿元。

苏州GDP在突破2万亿成为地表最强市的同时，昆山的整体的贡献占比达到了21%。

昆山的经济势能如此之强，在疫情特殊时刻依然能够崛起很重要的原因就是从一开始，昆山就是按照大城市发展思路来规划的。

昆山是全国唯一一个通地铁、中环的县级市，昆山也是极少有的按大城市标准规划来建设轨道交通的县级市。

2013年通车的上海11号线，直接把昆山连接上了上海虹桥枢纽、上海迪士尼、徐家汇、前滩等核心节点，实现区域轨交无缝衔接。

大家千万不要忽略这个信号，看看深圳地铁的排布，你就知道了，前期想要跨城通地铁，真的是太难了。

宁愿多花几百亿绕一大圈，深圳前期也不愿意把地铁建设经过东莞，我的就是我的，凭什么造福东莞。

但上海很大气，直接把11号线通向了昆山，落位在了花桥，这样就能让昆山与上海之间互成犄角。

在上海赚钱，然后把这些购买力在花桥释放。

当然，这还远远不够。

昆山还把自己的触角不断的延伸，苏州市轨交S1号线接轨上海11号线、向东直达太仓南站，预计2023年建成通车。

昆山甚至还打造了公交走廊线路，K1线承接了昆山南北骨干公交走廊需求。

/昆山对外交通示意图

昆山高架环线快速路（客货分离）最快5月份开工建设，预计2023年建成通车，串联昆山经济开发区、昆山高新技术产业开发区，更便捷到达体育公园亚洲杯足球场。

/城市环线快速路隧道段效果图

昆山的城市区域版图，正在被越拉越大。

而现在的昆山，正在不断的东进。

我们发现，靠上海的是昆山的东部，轨交路线也多集中在东部，昆山撤县设市以来的历版总规、面向2023的规划中也始终以 “东进”作为城市开发建设主旋律。

为什么要东进，因为东侧更靠近上海，只有不断的东进，才能不断的借到上海的发展势力。

环沪城市要发展，一定要借力上海，环沪城市要发展，必须要借力上海。

昆山向东发展，一定是昆山未来发展的主旋律，这也是我们为什么持续看好花桥的原因。

目前的昆山花桥，不管是从显性还是隐性角度看，都已经成为了绝对的价格洼地。

从显性角度看，就是房价的绝对值，花桥的房价，在2年前的时候，本地标杆品质盘融创玫瑰公馆的价格就已经达到了2.6w左右。

而2年过去了，现在融创玫瑰公馆的新房售价仅仅是2.4w左右，而一期已经交付的二手房源竟然卖到了2.8w的价格，导致现有的新房出现了明显的倒挂。

部分市场的购买力已经提前觉醒了，我去踩盘的时候，售楼处整体的人流量也非常的厉害。

当然，除了融创玫瑰公馆外，其他楼盘的人流量也异常爆满。

大量的购买力，开始嗅到了价格洼地的气味。

在近2年的时间内，由于前期受到严格限购政策的影响，大量的外来购买力无法进入，导致花桥整体的房价出现了下滑，这就是花桥房价横盘2年的原因。

已经横盘2年的花桥，新房市场普遍是在2W+的花桥，相比于其他城市区域而言，此时此刻的性价比和确定性，正越来越高。

从隐性角度看，昆山花桥当下的楼市房价也处于“安全期”。

房价，就应该对比着看，才有意义和价值，单独的讨论一个城市房价的高和低其实是没有意义的。

如果我们与嘉善和太仓相比，昆山花桥的房价安全系数也非常高。

目前的嘉善嘉善2023年最新房价，已经让很多人高攀不起了，城南新区的主力楼盘目前大概在2万左右，往北靠乡镇的主力楼盘也达到了一万七八。

嘉善的开发商为了变相加价，卖新房需要捆绑车位售卖，七八万的一个车位，买房必须买。

同为县级市的昆山，不论从GDP规模、人口还是轨交以及到达人广的距离，全部都完爆嘉善。

买房买的是什么，是产业，这涉及到板块未来的发展动能，是人口，这涉及到未来接盘侠的多少，是地段距离，这涉及到你能以多久的时间成本接触到优质的资源。

当下2W-2.5万的昆山相比于1.7w-2.3w的嘉善，安全系数真的太高了。

而当下的嘉善，开发商继续在这里陈仓押注。

嘉善2021年的土拍热已经上来了，2021年的1号地块土拍溢价率3.83%，再到2号地块溢价率11.81%，还有起拍价13000+/平米的待拍地块。

嘉善的土拍市场和新房市场表现，的确足够火热，但与此同时，面对仅仅600多亿的GDP和60万的常住人口，整体楼市所蕴含的风险也越来越大。

作为百强县前十强的太仓，娄江新城已经卖到了2.3w-2.5w，科教新城卖到了2.1w-2.3w，万达商圈卖到了2.4w左右，整体的价格已经全面起势。

这个时候再来反向对比下昆山花桥，超强的产业留住人才，源源不断的人口提供充沛的购买力嘉善2023年最新房价，上海地铁11号线+苏州S1号线的支撑所带来的外部力量，而整体的房价竟然只与当下的嘉善和太仓看齐。

随着上海楼市的火热情绪逐渐蔓延至环沪，昆山花桥作为“不在上海，就在上海”的区域，也正在逐渐起势。

最近一段时间，甚至花桥的房东都开始惜售了....

不仅如此，还有很多昆山花桥的房东都不敢收押金了，准备随时跳价。

很多人会经常问我，说如何判断县级市的房价是否有泡沫。

答案其实很简单。

对比下当下的昆山花桥房价，你就知道答案了，因为这就是当下县级市所能达到的最高天花板。

当然，当下的昆山花桥房价，随着上海这波的猛涨，也确实真正到达了拐点。

以上为正文，来自财爷。

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