从过去5年到未来5年这个跨度来看，嘉善市面上在售80%的楼盘是真的不能碰，但也不是绝对所有的都不能碰。

　　2023年房地产开始分化，选择很重要，当下嘉善在售的这些项目80%-90%楼盘真的不能碰。

　　低首付、低总价、首付分期，首付贷款等这些宣传噱头都是很吸引人，但要知道低总价的房子也就意味着地段差，品质差，价值低，而这种项目在市面上很多，价格和首付总是会更容易打动人，于是忽略了价值优势。

　　而在之前的多篇文章中，我讲过当下买房最重要的是关注未来流通性，普通人看的是当下配套和周围产业，投资人看中的未来产业引进和人口流入，而当下我的建议是看周围二手房交易量，周围真实的存量房市场情况来判定是否可以买。

　　搁在两年前论投资我也是重点偏向看未来产业和人口导入，但今天的房地产格局不同，当下流通性很大程度也代表了未来流通性，要依靠未来产业人口来带动流通性这种风险会高一点，当下没流通性未来产业和人口导入又不会有明显变化这种房子直接可以宣判不可能涨价，买了就会套牢，甚至亏钱卖都难卖出去。

　　过去5年外地人来嘉善买房的大多都是冲着小户型，低总价，低首付而选择，没有关注流通性，导致很多人应该是买亏了。

　　不过也还是有部分人买赚了，比如主城区的龙光玖宸嘉苑，旭辉星罗城，招商嘉樾府，以及能保本的旭辉公元城市，玖悦华府等。前提是买入时候没有超出备案价溢价买，也就是没有被强制性绑定车位买，绑定装修等，溢价本身就是开发商透支了未来几年的涨幅。

　　过去这些年我也在不断总结经验，与市场结合让客户的资产真正做到保值，开始做聚焦项目，重点推荐主城区楼盘，关注楼盘流通性，和实实在在的真配套，不是那些虚假配套，在这样的基础上前几天我总结了一些环沪嘉善昆山等区域楼盘，能挑选出的已经是凤毛麟角。避开投资扎堆项目、环沪置业应该选择能够自住的这些楼盘···

　　当下嘉善在售的这些楼盘要注意购买，否则又有重蹈覆辙。

　　目前嘉善在售楼盘中周围有二手房成交，且可以参考的是：罗星街道明樾华庭，惠民街道铂樾怡庭，大众馨苑，锦博学府，江南御苑，魏塘街道金悦学府。

　　明樾华庭周围空置率很高，在城南板块有点偏西了，城南高铁新城CBD旁在售楼盘有华润时代大观精装修交付单价也不过2.3-2.8万，以及周围二手房旭辉星罗城这些单价也才2万左右。

　　明樾华庭虽然品质不错，当下单价仅1.8万左右，由于周围孔雀城这些低品质楼盘空置率高，拉低了板块价值，以及刚交付的龙光玖台花苑也面临入住率不高，挂牌量高的情况下，明樾华庭投资风险系数还是很高。

　　城东惠民街道开发区整体库存比城南要小很多，同时依托全国唯一县域国家级经济开发区的优势，入住率相对比较高。

　　惠民街道这个板块的二手房每个小区都有成交，成交量比较大的是大众湖滨花园，二手房交易量在嘉善非常活跃，在整个大嘉兴范围也是排名前列。

　　基于二手房有交易量，那么至少这个板块的房子未来想脱手是能卖掉的，无非是价格问题

　　铂樾怡庭在这个板块中的价格是低估了，也是最近我推荐特别多的楼盘，其周围二手房不满两年，且品质低的楼盘都比铂樾贵。

　　江南御苑和锦博学府大众馨苑这个板块的二手房，旭辉公元城市是2021年交房的小区不满两年，二手房市场成交还算不错，交房后仅贝壳成交就有47套，整体成交量近100套，在不满两年情况下平均每周就能卖1套，成交单价最新一套是1.65万，最低1.37万，普遍均价在1.5万左右。