5.22这天，对嘉兴楼市来讲，注定是个“扬名立万”“载入史册” 的日子，425个“马甲” 公司哄抢8个土地指标，放眼全国都罕有。原因只是一个荒唐的限价机制（注：由于本次土拍采用“最高限价＋摇号”的方式决定花落谁家，为了提高“中签率”，很多大型房企就喊上旗下几十家分公司一起来一起来参加竞拍；表面上几十家，实质就一主，故谓之“马甲”。）

当然每个“马甲” 都要交保证金，江湖传言有一家大型房企为此支付了180亿保证金。

如果传言不虚，光是利息，一周下来就损失达千万。开发商买地跟我们买房人一样，面对低于市价的“面粉”，也一样表现的“无比疯狂”！大家吃相都不好看啦！

至于土拍结果，已经不太重要，但我用臀部大概估计出明天铺天盖地媒体报道的两条主线：

第一：一次成功的土拍，2%不到的中标率，比上海车牌还紧俏（5.20的车牌中标率3.8%）且没出地王，因为土地限价，上头喊过话，不敢再有地王了，不出地王，但依然拍出了影响力，举国关注，这能不是一次成功的土拍么！

第二：摇号中奖者名单公布，各种庆祝、各种祝贺，估计今晚各种电子海报也已准备妥当，评论大都是当下嘉兴房价的天花板是丫们房价的地板，未来升值前途大有可为之类的屁话。

嘉兴当下的楼市有多火爆？

市区和南湖区大概在1.2万-1.5万，嘉善比市区还贵，个别都可以卖到1.8万，且一房难求，虽然嘉兴年初就启动了房价限价政策，但是各种体外收费，有的要与中介公司签订买卖咨询协议，收取高额咨询费用，从而转嫁营销成本。有的买房必须买车位，一个市价5-8万的车位，被卖到30万。

二手房市场更是价格混乱之极，房东们纷纷惜售不出，当地中介更是做起来收房包销的生意，自己做起了二房东，吃起差价来。

各种惜售、各种乱收费，反应出的是嘉兴楼市的超级火爆。

再来看一组成交数据：

2016年嘉兴市本级共成交各类商品房48369套，其中住宅成交34435套，同比2015年增长101.49%。

而2016年嘉兴二手房备案成交住宅140.36平方米，较2015年的63.55万平方米增长了约120.86%。

而嘉兴仅在2016年的2月底的时候，还以28.7个月的去化周期成为浙江省库存重灾区的榜首。短短10个月过后，嘉兴市区库存量去化了248.5万平方米，超过绍兴、金华、湖州等城市。去化周期也剧降为11.5个月，不折不扣的成为了三四线城市去库存的“大黑马”。

是谁成功的造就了这匹“大黑马”，

而它又是怎么干的呢？

嘉兴在2016年的4月3日推出了《上海版“熊俺新区”》设立浙江省全面接轨上海示范区。

其实这个文件的内容没什么亮点，而在于发布时间上！

全国人民都知道，4月1日，中央公布了“国家战略、千年大计”—设立了“熊俺新区”！

于是乎，全国炒房客，不约而同的北上熊俺，想要搞票大的，结果发现，整个“熊俺” 被“封盘”了！

真是“手握长缨，却无苍龙可缚”，几多惆怅、几多失望……

大家都泪眼婆娑，懊悔“空负一身好武艺，却报国无门”之际，突然从我党的诞生地—浙江嘉兴“传来一声炮响”，上海版的“熊俺新区” 诞生了！

于是乎，那批“报国无门”的炒房军团立刻满血复活，果断南下嘉兴；所以，很多人说第一波嘉兴房价是被上海人炒起来的，我想说嘉善房价之功归于上海还有点说头，但嘉兴全境的楼盘大多都是充斥着一群北方口音的人，且有“不破楼兰终不还，不平嘉兴誓不走”的气势。

当然论头功，还得归于嘉兴政府，借势、借时，稳准狠的抛出“全面接轨上海示范区”的红头文件，早则无效，晚则无利；

势把“后卫” 当“前锋” ，将“熊俺之光光环，乾坤大挪移的揽入嘉兴怀中”，这一局棋绝非策划高手所不能为！

这匹“大黑马”还能跑多久？

嘉兴处于浙北的最北端，地处“四战之地”，一直以来地理优势成了其发展的劣势，总是姥姥不疼，舅舅不爱，面对上海、杭州、苏州这三个经济大引擎吸附之下，人才、资金、企业纷纷被吸走，成了不折不扣的灯下黑城市。而其知名度与它的战略区位也严重不符！

再加上嘉兴的南湖又是我党的摇篮所在地，嘉兴向来是省级领导升迁前的“中转站”，历届政府总是“温良恭俭让”，政策上总是追求“平稳”，无过便是功，所以嘉兴的房价一直都是浙江省全省偏后的位置。

而从人口数量增长情况来看，2015年末,全市常住人口为458.50万人，与2010年第六次全国人口普查时的450.17万人相比，5年间嘉兴人口仅仅只增加8.3万人。而嘉兴普通白领的月收入不到5000元。

所以我的观点是：

嘉兴目前的房价与之城市经济基础、人口数量和质量结构来看，都已经大幅背离，泡沫程度可想而知。

但是

备不住的是，它还得接着涨！

看涨理由一：限购政策过于暧昧

限购政策明确，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化调控的思路。明确了限购范围为南湖区、秀洲区、经开区。

用人话翻译过来就是外地人在嘉兴可以买一套，不用缴纳当地社保等啰嗦事情，且只在以上三个区里面，该政策才有效。

然后我们来看看周边三个城市的限购政策：

上海：外地人必须连续5年社保，且必须已婚，只能买一套，且要缴纳房产税。

杭州：外地人必须3年内连续缴纳2年社保，且补缴不算，只能买一套。

苏州：外地人必须缴纳满1年社保，且只能买一套。

周边三城的溢出购买力四处碰壁，唯有往限购较松的嘉兴去了。

如果“熊俺新区” 之前是先筑好了墙，不让炒房的水进来。那么嘉兴的限购政策则有点象先挖好了坑，等着承接炒房的水涌过来。

既然虚掩的门，一推就开，投机炒房者们岂有不进之理。嘉兴的房价就是等着来“炒”。

看涨理由二：当地群众对房价思涨的意愿也很强烈

嘉兴本地人不缺房子嘉善房价价格表，他不象上海等地，有大量的“漂”，而嘉兴本地人，几辈下来，当地人房子都有多套在手。

2002年的时候，嘉兴市区新房大多2000多一平米，到了2008年前，好不容易涨到4000多块。后被温州炒房团一年狂炒，2009年的时候站上了8000块的高岗。结果一温，就是6年，房价不涨，一直到2015年才慢慢缓过劲儿来。

嘉兴楼市如久旱之地，逢来了甘露，群众们正等着这波行情来好好提升一下自己的资产价格。

看涨理由三：520的限售政策，又是一次对未来一手新房热卖的保驾护航

目前嘉兴楼市的状况是，需求很强烈，供应由于惜售，一手房根本买不到，前不久还发生了，一新盘200多套房被1000多客户抢购的现象。二手房东也由此高举惜售免战牌，一时间房源供应变得更加紧缺。

5.20的嘉兴限售政策，看似是为过热的楼市去去火，但在我看来，只是又一次将原本供应不足的市场，给做做实而已。

关掉了二手房供应的量，只剩下的一个新房市场作为嘉兴楼市唯一的有效供应，未来两年里开发商们手中的筹码分发起来将会变得更加的从容。

说到这里，可能很多看多嘉兴的人，会跳起来，说我内心无比黑暗，怎么能将政府的善意之举说成龌蹉的算计呢！

给你看组数据，让你知道，嘉兴无房可卖的现状之下，到底有多少隐藏的存量货源。

从这份调查统计可以看出来，仅到今年4月份，由于各种原因，不管主观客观的，尚未获得上市条件的存量住宅，按每套100平米计算，至少有4万套的住宅存量。

按照去年的去化速度（去年是创下了嘉兴8年来的新高），嘉兴住宅依然有将近12个月以上的存量货源。

嘉兴原则上是个不缺房子的市场，且去年这些被去化掉的三四万套房子，大多都是在外地投资客手上。他们是有些利润就可以跑的主。这些量是不稳定性很大的隐形供应，但很可惜，这部分本来可以抛出来的量，在5.20这一纸限售之后，至少在未来两年里，被变得相当稳定了。

再加上政府的推地速度，总该知道，我为什么会如此批评政府这无厘头的政策了吧！

面对这样一个挡不住要涨的“隔壁老王” ，我们买房者追还是不追？

我的答案是不追，肯定不追！

理由很简单，对任何人而言，这里都是一个“赌场”，无需技术、无需判断嘉善房价价格表，只需博傻的勇气、胆量和运气。

赢的人可以一本万利，输的人会一败涂地。嘉兴涨起来那么猛，跌起来肯定是很惨。风险利润是对等的，这还只是对去年买入的人而言。

而此时此刻还寻思动念者而言，游戏规则悄然发生了改变（我指的是5.20限售政策），你赢钱套现离场的机会大大缩少，输钱套牢的概率则陡然上升，风险已经大于了利润。

你还能设想，如今的嘉兴房价涨势维持两年不变，两年后兑现的大众闸一旦开放，抛售的柜台前，不会出现挤兑的现象。

你能象开发商一样，有足够的渠道费用，让上海中介们玩儿了命的帮你从上海带客么？（本地人已经无力来接你的盘了）

再设想一下，照着嘉兴目前房价上涨的加速度，两年后，估计上海相当部分区域的房价都要矮它一个头啊！整个价格对标体系完全崩溃了，你还握着一套只有纸面财富比上海还贵的房子，再沉睡个五六年，等待下一波“解放军”来帮你解套。

想清楚以上三个问题，你还想追么？还敢追么？

面对嘉兴，我其实百味杂陈，想当年我创业出发第一站，就是嘉兴，曾经嘉兴楼市我为之战斗多年地方，可以说是看着它起高楼、看着它宴宾客、看着它楼塌了。完整的看着它走完了从一个高峰到低谷的全过程。对于这片土地，我比很多买房买在哪里的人，都有着更多的感情，而且在那个城市，我依然有着多年保持联系的朋友和曾经的同事。

但即便如此，我依然要讲出这样一句看着政治很不正确的话，嘉兴的房价是用来炒的，你想赌，没人拦着你，但是风险有多大，你自己个儿掂量着办！

写在5.22嘉兴8地连拍的前夜。

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