吴江是近两年来刚需置业的首选地之一。 原来的200万还可以占位太湖新城和运东。而如今太湖新城已经买不到了，运东有6个新盘，无论是规划还是兑现能力，吴江的运东都是众多板块中成长性较好的一个。板块内楼盘均价基本在2W左右。

其余都分布在盛泽、汾湖、震泽、平望等。盛泽占了3盘，最低总价90万。汾湖占6盘，单价在1.9-2万/平左右。

综合来看，200万的预算，板块的优选程度如下，

【运东】＞【汾湖】＞【七都】【平望】【盛泽】【桃源】

【平望】【盛泽】【桃源】【七都】这几个地块，距离市区太远，客群均以地缘客户为主，本篇不做探讨，汾湖则因规划拉近与上海的距离，所以投资属性更强。

【运东】

运东板块隶属于“吴江经济开发区”嘉善新城房价，2019年东环南延二期的通车，这一快速路的通车，大大缩短了吴江运东和市区的时间距离。运东一跃成为园区外溢的刚需首选地。

运东和市区的交通连接拉近，尤其是园区（独墅湖高教区）到达吴江运东的时间距离，可以控制到35分钟之内。

因此，吴江运东也被包装成“园区南”的概念。运东主要承接的是园区南部片区外溢出来的“刚需客群”，以及本地刚需客群，所以我们能够看到运东的楼盘，普遍是以小户型为主的刚需盘。

东环南延的开通，对于自驾人群来说，确实比较方便。

轨道交通上面，目前稍微有点匮乏，不过，板块内在售项目中，有几个是比较靠近地铁4号线的。

板块内部配套上来看，其实也慢慢补齐了。

2所学校，分别是上海世外教育附属吴江云龙实验学校（运河实验学校）和北大新世纪外国语学校。

上海世外教育附属吴江云龙实验学校是一所九年一贯制的公立学校，设计规模为96个教学班（小学、初中各48个班），可提供4500余个学位。而北大新世纪外国语学校则涵盖了从幼儿园到高中的全部学年。

商业上面，目前大型商业配套只有北面在建的天空之城。

如果工作在园区独墅湖，考虑这里没什么问题，但是要把“通勤成本”考虑进去，毕竟咱们是刚需。过日子肯定要计算成本。

其次运东本就是一个刚需板块，如果你未来有打算置换的想法，那么在运东就不要买“改善”房。 由于运东之前是吴江制造业的聚集地，这里有大量的工厂，所以如果考虑运东，尽量去选择居住氛围好的片区。梨路以北、运动大道以西是运东已建成的居住组团（二手房），此外就是目前新房聚集地，湖心西路以南，运河大桥以北区域。

目前来看，运东的项目其实也并不少。从单价上来看，运东板块价格还是有所抬升的，目前基本都在2字头了。

目前运东板块200万以下的房源主要集中在旭辉吴门里、绿地理想城、中建河风印月和恒力健康城四个项目。其中绿地理想城、旭辉吴门里和恒力健康城，都有80平以下小户型，这也是运东的200W以下房源的主力。

从产品上来看，旭辉吴门里和恒力健康城是装修产品，中建河风印月和绿地理想城则是毛坯可根据自己的喜好选择。

户型面积上，绿地理想城、旭辉吴门里和恒力健康城都拥有75平左右的两房小户，恒力健康城还是装修带科技系统。这在苏州这两年的新房市场上还是比较少见的，两房的户型面积小，总价低，对刚需来说门槛要低了一些，但在功能性上还是略有些不足的。

中建河风印月的83平和88平户型分别是3房1卫和3房2卫的房屋套型，算是神户型了，功能性上更足一点，在预算足够的情况下，其实更建议购买3房产品。

另外，绿地理想城谨慎考虑，因为绿地的资金链绷得紧，有一定风险。至于旭辉吴门里，在业内的口碑还不错，大家可以根据自己的户型喜好和需求进行选择

纯新盘上，目前还有两个已经拍出的新地块，爱情地产35号地块规划，最近也正式公布了备案名，为云锦印象华庭。根据规划项目拟建10栋16-17F小高层，其中7栋16F小高层，3栋17F小高层。

【汾湖】

随着2019年11月，长三角生态绿色一体化发展示范区方案的出炉，汾湖高新区（黎里镇）作为吴江唯一纳入先行启动区的乡镇板块，地位飞速提升。借着长三角一体化这股“东风”，汾湖迎来了“高光时刻”，一时间聚焦了无数市场目光。

沪苏湖铁路已于去年开工建设，将与通苏嘉甬铁路在汾湖交汇设苏州南站(汾湖站)，未来汾湖前往上海仅需20分钟，真正融入了上海半小时通勤圈。

除了高铁，轨交上也加强了与环沪城市的联系。上海地铁17号线、苏州地铁10号线、嘉兴3号线都将在汾湖交汇。此外，苏州康力大道对接上海东航路段，从吴江汾湖去上海青浦驾车只需5分钟，出行更加便捷。苏州中环南延苏同黎公路则将吴江区真正纳入主城，强化了汾湖与苏州城区、园区的交通联系。

汾湖的购买人群除了投资客以外，还有在上海工作但被房价“劝退”的年轻人。去年5月20日，上海公积金中心正式宣布：5月20日起，长三角一体化发展示范区试点提取住房公积金偿还异地购房贷款。也就是说，在上海无房，但在吴江、嘉善买房可以用上海公积金。该政策不仅是对这部分人群的支持，同时在一定程度上刺激了汾湖的购买力。

另外还有一个利好消息，今年先行启动区内唯一的高铁站综合交通客运枢纽——苏州南站，即将开工建设！

苏州南站，位于吴江区汾湖高新区（黎里镇）三白荡、元鹤荡所夹半岛区域，沪苏湖和通苏嘉甬两条高铁将在此站点十字交会，建成后，相当于虹桥枢纽功能往外迁移50公里，是示范区重要的对外交通门户！

新房方面嘉善新城房价，苏州南站周边暂无新房，但整个汾湖板块，在售楼盘还是不少的，实地花鹤翎、保利湖畔云上、新天地熙照华庭、金地商置湖城风华、绿地潮映江南等，目前都有房源在售，均价大多在2W/平左右，价格非常刚需~

汾湖部分在售楼盘

待售的楼盘有：绿城春风湖滨、嘉乐城A5超高层项目，其中，绿城春风湖滨体量较大，分为A、B、C三个地块，A、C为住宅地块，共36栋4-9F洋房、叠墅，B地块为商服用地。

绿城春风湖滨效果图

二手房方面，整个板块最新挂牌均价为16922元/平，最新成交均价为14461元/平，也是很刚需的价格。