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本文是CC猫谈房价系列的第一篇：20万欧元左右能买什么样的房子？

欢迎关注 CC猫找工作 ，听CC猫谈房价：40万欧元买什么样的房子？多少钱才能买别墅？

本文主要介绍：

德国不同地区，或是同一城市内的不同区域，又或者是同一个区域的不同建造年份不同设施的房子，都会有不同程度的差价。政府虽然会给出全德国平均房价，或者是某个城市的平均房价，但是脱离了具体情况谈房价，我个人以为对大家帮助不大。以下举几个具体地区的例子来谈：

柏林 夏洛滕堡-威尔默斯多夫区（-） - 原西柏林市中心，是一个教育和文化汇聚的社区。柏林工业大学，柏林艺术大学，柏林德意志歌剧院，夏洛滕堡宫以及奥利匹亚体育中心都位于本区。虽然有人认为这样的地区似乎不如高档别墅区更适合小孩成长，但对于爱热闹爱城市氛围的中产及富裕家庭来说，本区一直都是热门居住地区。本区是优质学区，拥有多所公立及私立的双语小学和中学。

巴登-符腾堡州小镇瓦尔多夫（），距离海德堡市12 km，曼海姆市30 km，法兰克福 100km。为什么会特别介绍这个小镇？德国的很多大公司都位于一个小镇或是一个小城，比如SAP，Bosch，和。这些地方的特点是离大城市或城市群近，土地数量有限但人口密度并不低，限制你租房买房的不是价格，而是房源数量。在这里，你会发现更多人向往带大花园的别墅而不是城市中的大平层。

20万欧元能买到什么房子？

什么样的人买20万的房子作为首套自住房？

年薪5万以上，刚刚工作2-3年或者可以从父母朋友借到一点钱的年轻人。

阿花❀在一家公司工作两年了，第一年年薪50000，第二年55000。阿花平时花钱比较大手大脚，和家里人讨论过后，认为每月还一点贷款可以帮助阿花攒钱，另外也能改善居住环境。有了自己的房子，阿花可以买好看的家具布置，而不用再考虑房东让不让打洞啦~

阿花工作两年，虽然一直一个人生活，但是租房在市中心，花钱又随心所欲，每逢假期都出去浪，两年下来只攒了10000欧。阿花咨询过财产顾问CC猫后，了解到德国银行可以零首付买房。但是还要考虑到买房的附加费用，包括公证费，房产购置税，和可能的中介费：e.g. 柏林 7.5%(+中介费7.14%)；小镇所在的巴登-符腾堡州 6.5%(+中介费3.57%)。

这些附加费用并不包含在房价内，0首付+从银行贷款付附加费用会导致利率偏高，不太合算。阿花的父母愿意借给阿花30000欧元来付这笔费用，阿花有了这笔钱，就开始找房啦。

20万通常考虑的是二手房，一室一厅或者两室一厅，使用面积60㎡上下。

德国的房子是怎样计算面积的？只算使用面积，阳台/露台面积算50%，顶层或阁楼斜顶下的面积分两种：高度小于1m不算面积，高度小于2m算50%。

下面来看几个不同地区的20万欧元上下的房子。

CC猫小科普：什么是房屋金()?

类似物业费，房屋的拥有者每个月要交给负责管理房屋的房屋公司。房屋金通常包括：楼梯打扫，夏天花园打理，冬天扫雪，一个可以在紧急情况下联系的房屋管理人员，垃圾处理费，暖气费，冷热水费，“众筹”房屋维修基金 (Rü)。

房屋金的高低和房屋的能耗有一定的关系，对高标准节能房屋来说，每月可能只要几十欧元：因为保温效果好，暖气费低；维护费用也低。然而如果是60年代的高层居民住宅，房屋金可能高达350欧。

当然，房子面积越大，房屋金也越高。

1. 柏林夏洛滕堡区，两室一厅，63㎡，24万欧元

CC猫小科普：德国人买公寓为什么偏爱小楼盘？

房型好，容易做到南北通透。

每年所有业主要集合开会一次，举手表决今年修什么，人少是非少啊。

三层楼的房子没必要装电梯，没有电梯维护费用也少了。

公寓，63㎡，两室一厅 (3 )，24万欧元，坐落于柏林市夏洛滕堡区，在公园附近。阳台朝西南，是德国最受喜欢的朝向。离地铁站步行几分钟嘉善房价多钱一平，附近有两家超市。整栋公寓楼一共五层楼，这个房子在3楼（即中国的4楼，中国的1楼在德国叫做地面层/0层）。房子具体建造时间不可考，目前记录是1954年。80年代重新翻修了热水设施：包括暖气和热水管道。能耗在90年代前的房子中算是很低的，84kWh/(m²a)，每月的房屋金()只需162欧元。

阿花评价：

这套房虽然老了一点，但是在德国，因为每家每户都要向维修基金中交钱 (Rü)，每隔几年房子都会部分翻修。房子老不老和房子好不好并不是线性关系。这套房子的能耗这么低，说明保温效果很好。房子格局好，阳台朝向好，卫生间有窗，主卧还有更衣间。

不过呢，买房最重要的是地点，在柏林优秀住宅区，靠近公园，离地铁站近，生活方便，没什么好挑剔的。哪怕以后不自住，出租也很方便。

客厅应该之前是地毯，现在是什么都没有的水泥地……可能需要投资2000-4000欧来铺地板：自己动手就可以只算原材料费用，请人来还需要算人工费。卫生间设施还可以，不太挑剔的话，换个洗手池和水龙头花洒，加个储物柜和镜柜，1000欧以内就好了。

CC猫为阿花做的不正经购买贷款模型计算：

这套房售价23.9万欧元，因为有中介费，所以附加费用总计36185欧元。阿花选择首付36185欧元，即总价的15%。阿花每年还款2%，即每月还款582欧元。阿花现在每月税后工资大概2500欧元，买房后每月在房屋上花费（582欧元+162欧元）= 744欧元，新房子比阿花从前租的房子大，价格还便宜了。

银行考虑到阿花的首付款，还款速度，以及房子的价值，同意以1.01%的利率和阿花签订10年贷款合同，同时每年可额外还款5%。考虑到工资涨幅，阿花预计自己从第5年到第10年每年都可以额外多还5%的贷款。10年后，阿花与银行的贷款合同结束，阿花还剩下约13万欧元的欠款。阿花可以选择：

与银行签订新的贷款合同，自住；与银行签订新的贷款合同，出租；用这套房子作为抵押，贷款购置一套更大的房子自住。卖掉这套房子还清欠款，用剩余的钱作为首付买一套更大的房子；公司上市，一夜暴富的阿花直接还清所有欠款。

2. 柏林威尔默斯多夫区，一室一厅，42㎡，22.5万

公寓在一个8层楼房的6楼（国内7楼），视野很好。位置市中心的区，行政上和夏洛滕堡区是一个区。房子周围几百米有多个地铁站。附近的街区有各种商店和饭店，附近还有两个购物中心。离本区的人民公园只有50m。

房子的建造年份没有写明，如果联系中介公司应该可以得到准确数据，猜测是60年代建造的。有电梯。能耗为191 kWh/(m²*a)，房屋金为227欧元每月，在旧的高层建筑中算稍微低一点的了。

阿花评价：

买房最重要的是什么？Lage (地点), Lage (地点), Lage (地点)!

虽然房子比较旧，小高层+电梯，还有个很奇怪的藏起来的厨房…… 卧室又很小，似乎放不下大衣柜。但是地点好呀！住在这里就有住在城市中心，住在德国中心的感觉！德国，哪怕是柏林，房子也普遍不高嘉善房价多钱一平，住在6楼足够俯视半个城市了。

这样的小高层，卫生间还有窗，十分感动了。卫生间设施还可以，和上一个房子的情况类似，预算1000欧。客厅和卧室都是地板，也可以保留。不爱做饭的连厨房都不用换，小水池，小冰箱，小灶台，也满足基本需求了。住在柏林，似乎也没什么理由学做饭啊

房子面积虽然小，但是考虑到目前还是一个人住，结婚后几年内也是两个人住，觉得还可以：经常断舍离嘛，什么宝贝也没房子贵。

长期来看这套房会作为过渡或投资房。

CC猫为阿花做的不正经购买贷款模型计算：

这套房和上一套的价格差不多，房价22.5万，附加费用和中介费共3.4万，总计25.9万。阿花选择首付3.4万，和银行签了10年的贷款合同，利率0.92%，阿花每年还房款的2%，即每月548欧。阿花依然选择在第5到第10年每年多还贷款的5%，10年后大约还剩12万欧元的贷款，阿花可以选择继续还贷或者置换大房子。

阿花的每月负担为（548欧+227欧）= 775欧，和在类似位置租房的价格差不多。

3. 德国南部Baden-Wü的小镇，一室一厅，59㎡，车位x2，16.9万

1999年建造的公寓楼，共4层，这套房在1楼（国内2楼）。

房产广告形容这是完美的2室公寓：门厅可以放一个大的储物柜；客厅连接阳台，包括用餐区域；卧室铺了地板，可以放下双人床和衣柜；卫生间内有浴缸（也可以淋浴），马桶和洗手池；一个相对来说很大的L型厨房；两个车位：一个地下室内车位，一个室外露天车位。

阿花评价：

既然现在买不起大别墅，就先买套公寓嘛，等阿花我走上人生巅峰的时候就可以以小换大，买个独栋别墅来住啦嘿嘿。

因为公司员工越来越多，土地有限，本镇的房价一直在涨。不像大城市，房源多，等上一两个月就能碰到心仪的房子，小地方土地少，房子少，已经形成了卖方市场。像这套房一样，格局好，房子新，价格合理，还包两个车位的实在难得。可遇不可求，遇到马上付定金。

CC猫为阿花做的不正经购买贷款模型计算：

这套房的价格是16.9万欧元，附加费用和中介费共17863欧元 （11%）。阿花选择首付3万欧元，和银行签订了10年贷款合同，利率为0.70%，阿花每年还款3.5%，即每月549欧。阿花依然看好自己未来的收入，打算从第5年到第10年每年多付贷款的5%。十年后阿花还剩下6万的贷款没有偿还，阿花可以选择卖房付别墅的首付，或出租+抵押贷款换别墅。

这样，阿花的每月的住房负担为（549欧+195欧）= 744欧，和同地点租同样大小的房子的价格接近。

当然，阿花也可以首付1万欧元，不向父母借钱。十年贷款合同的利率为1.1%，阿花每月付531欧元，第5年到第10年每年提前还5%的的贷款。十年后阿花还剩9万的贷款需要偿还。

阿花的每月在住房上的花销为（531欧+195欧）= 726欧。

注：

[1] 本文内所提到的贷款利率为2019年9月参考贷款利率，具体贷款利率请以具体银行为准。

[2] 本文内所描述的房产为2019年7月-9月的真实房产。

[3] 本文内的买房观点仅为个人经验。

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